Po roku od wybudowania Domu na łące postanowiliśmy sięgnąć do Excela i podzielić się kosztami budowy. Chociaż każdy dom jest inny, a ostatecznie zapotrzebowanie na energię nieznacznie przekroczyło 15 kWh/m2/rok, nasze dane rzeczywiste może okażą się przydatne. Może pomogą oszacować koszt budowy domu pasywnego.

Koszt samej budowy domu

Koszt samej tylko budowy domu (w systemie z generalnym wykonawcą) udało się zamknąć poniżej 200.000 zł brutto (dokładnie: 192.780 zł w tym 8% VAT).

Nie znamy podziału tej kwoty na materiały i koszt pracy. Zgodnie z umową z generalnym wykonawcą zakup materiałów i negocjowanie cen były po jego stronie.

Co dokładnie udało się wybudować za cenę poniżej 200.000 zł?

Za tę kwotę udało się zrealizować wszystkie etapy budowy samego domu. Od wykopu pod płytę fundamentową po dach kryty blachą, tynki wewnętrzne i zewnętrzne, ocieplenie, okna i drzwi wejściowe. Wszystko w standardzie domu pasywnego. W kwocie tej zmieściły się też instalacje i urządzenia: instalacja elektryczna (ale bez gniazdek i włączników), sanitarna (bez armatury i urządzeń), wentylacja z odzyskiem ciepła (z rekuperatorem), ogrzewanie elektryczne (z kotłem elektrycznym i zbiornikiem buforowym).

Stosunkowo najdroższe były trójszybowe okna oraz aluminiowe drzwi wejściowe o parametrach przystosowanych do domów pasywnych. Za to posadowienie budynku na płycie fundamentowej nie jest wcale drogim rozwiązaniem. Kompletna płyta fundamentowa kosztowała 300 zł za metr kw.. Nasza płyta to jednak znacznie więcej niż sam fundament. W płycie jest już rozprowadzone ogrzewanie podłogowe i większość instalacji wodnej i kanalizacyjnej. Bezpośrednio na płycie można układać docelową podłogę, nie potrzeba wylewek. Dzięki temu ostateczny koszt budowy domu pasywnego może być zupełnie porównywalny z domem tradycyjnym. W etap fundamentów trzeba zainwestować więcej. Później jest już jednak mniej instalacji do wybudowania.

Jakie były inne wydatki?

Koszt budowy samej bryły domu to jednak tylko część wydatków, na które trzeba się przygotować. Suma wszystkich kosztów okazuje się ponad dwukrotnie wyższa: 445.446 zł. Ta kwota jest szczegółowo podzielona w dalszej części wpisu. Zawiera już wszystko, na co trzeba się przygotować, aby zbudować sobie taki nowoczesny wiejski dom. No, może prawie wszystko, bo nie uwzględniono pracy własnej. Nawet z dobrym generalnym wykonawcą znalezienie działki, przygotowanie budowy, znalezienie finansowania, rozliczenia, to sporo pracy, którą nie sposób obiektywnie wycenić.
Konkretne kwoty stoją za to za innymi niezbędnymi wydatkami. Są to: koszt zakupu działki, opracowanie koncepcji i projektu budowlanego (dobry projekt to znaczący koszt budowy domu pasywnego lub każdego dobrego domu), wizualizacji (na tym akurat można oszczędzić – dobre wizualizacje są piękne, ale można się bez nich obyć), usług geodety i geologa, niezbędne prace na działce (m.in. przyłącza prądu i wody), zużycie energii, opłaty administracyjne. Na wykresie w pozycji Geodeta zawiera się koszt podziału działki. Dość kosztowne były też elementy wyposażenia wnętrza (w tym kominek).

Koszt budowy domu pasywnego

Zakup działki budowlanej

Działka została kupiona w 2012 roku za 123.000 zł. Teraz ceny ziemi budowlanej w Wieżycy są wyższe. Za działki na leśnej polanie trzeba było zapłacić 82 zł za metr kwadratowy. Oczywiście można kupić w okolicy również tańsze działki, ale nie ma z nich tak spektakularnego widoku ani bezpośredniego sąsiedztwa lasu. Ceny najtańszych działek budowlanych w promieniu 5 km zaczynają się od 40 zł za metr kwadratowy. Za takie z rozległym widokiem na Jezioro Ostrzyckie sprzedający żądają nawet ponad 200 zł za metr kw.

Elementy wykończenia

W ramach elementów wykończenia wnętrza zamontowaliśmy m.in. kominek z płaszczem wodnym, który został obudowany czarnym granitem (takim samym jak zastosowany na parapetach). Wkład kominkowy polskiego producenta z Poznania oraz obudowanie kominka kosztowały 11.340 zł.

Kamień do parapetów i obudowania kominka udało się korzystnie zamówić w firmie produkującej.. nagrobki. W Gdańsku w okolicach cmentarza znaleźliśmy firmę, która ma na placu ogromny wybór kamienia i bez problemu tnie na zamówienie potrzebne wymiary. Ceny są znacznie niższe niż w sklepach z takimi samymi kamieniami dedykowanymi do wnętrz.

W ramach elementów wykończenia wnętrz zamontowaliśmy też włączniki oświetlenia i gniazdka (także polskiej produkcji). To też niemały wydatek: 1.660 zł.

Przyłącza (uzbrojenie działki)

Przyłącze wodne kosztowało 4.093 zł, w tym 550 zł za projekt przyłącza.

Przyłącze elektryczne kosztowało 779 zł. Musieliśmy później dopłacić 1384 zł za zwiększenie mocy przyłączeniowej, niezbędne do prawidłowego działania ogrzewania elektrycznego. Zwiększenie mocy nie tylko kosztowało, ale też wymagało kilku miesięcy oczekiwania, warto więc od razu zapłacić za potrzebną moc.

Pozostałe prace budowlane na działce kosztowały 23.895 zł. Jest to głównie koszt budowy drewnianego ogrodzenia z bramą, zbiornika na nieczystości (szamba) oraz fragmentów instalacji na działce – pomiędzy przyłączami a domem. Na wszystkie te prace Wykonawca wystawił nam fakturę z 23% VAT.

Usługi geodety i badania gruntu

Usługi geodety są potrzebne kilka razy, na różnych etapach budowy. Mapa do celów projektowych kosztuje typowo 700 zł. Tyle samo miało kosztować wytyczenie budynku na działce, ale okazało się, że nie wszystkie niezbędne materiały są w cenie i ostatecznie wyszło 873 zł. Również 700 zł zapłaciliśmy za inwentaryzację powykonawczą, niezbędną do odbioru gotowego domu. W sumie: 2.273 zł. Do tego doszły koszty podziału działki (szczegóły poniżej).

Badania geologiczne dla Domu na łące udało się wykonać za 400 zł, ale aktualnie obowiązują raczej wyższe stawki. Nie warto oszczędzać na tej pozycji, bo zbadanie gruntu jest potrzebne do prawidłowego zaprojektowania płyty fundamentowej.

Koszt podziału działki – uwaga na opłatę adiacencką

Mogą też wystąpić specyficzne koszty związane z dodatkowymi formalnościami. W naszym przypadku był to koszt podział działki. Okazało się, że procedura podziału działki budowlanej jest dość długotrwała i kosztowna, nawet jeśli podział jest bardzo prosty i zalecany w planie zagospodarowania. Usługi geodety kosztowały 2800 zł, z czego sporą część stanowiły opłaty urzędowe, które poniósł, prowadząc całą procedurę podziału.

To jednak nie koniec dodatkowych kosztów. Kilka miesięcy po uprawomocnieniu się podziału okazało się, że wzrost wartości ziemi w wyniku podziału jednej działki na dwie, powoduje naliczenie opłaty adiacenckiej. W Gminie Stężyca to 10% wzrostu wartości szacowanego przez rzeczoznawcę. Inne gminy mogą stosować inne stawki procentowe. Faktycznie – dwie mniejsze działki zwykle kosztują nieco więcej niż jedna duża. Szacowanie konkretnej kwoty zawsze zależy jednak od wielu założeń przyjętych przez rzeczoznawcę sporządzającego operat. W niektórych przypadkach dodatkowe koszty mogą być wysokie. Na szczęście w naszym przypadku oszacowany wzrost wartości był niewielki, a opłata symboliczna (124 zł).

Koszty energii elektrycznej na budowie

Koszt prądu na budowie to kolejny istotny wydatek, który warto wziąć pod uwagę przy planowaniu. W przypadku Domu na łące faktury za prąd wyniosły 10.626 zł brutto. Korzystaliśmy z docelowego przyłącza elektrycznego, a więc z taryfy C12A (taryfa dla klientów biznesowych oraz właśnie osób w trakcie budowy domu).

Wysoki koszt energii na budowie wynikał głównie z tego, że wykorzystywaliśmy prąd do ogrzewania i osuszania ścian. Budując w trakcie jednego sezonu, także w zimie, postanowiliśmy przyspieszyć schnięcie. Dlatego sporą część prądu pochłonęły maszyny osuszające, a przede wszystkim – elektryczne ogrzewanie podłogowe, które przez kilka tygodni było uruchomione.. przy otwartych oknach.